2019年年底,多家機構研究數據顯示,在經濟形勢不明朗和新興商圈大量新增供應的雙重背景下,短期來看,預計未來一年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力。

　　而近2年北京擴張尤為迅猛的新辦公賽道,在2019年也面臨行業(yè)洗牌,大部分品牌放緩了擴張的步伐,倒閉、關店,不足為奇。

　　在這樣的市場大環(huán)境下,京滬最大的新辦公運營品牌Distrii辦伴最新打造的北京中關村韋伯時代辦公空間于2020年1月9日正式對外開放。憑借高度的品牌認同感、優(yōu)異的產品打磨能力、高效項目操盤力以及閉環(huán)式客戶服務能力等,逆勢而上,交出了一份開業(yè)即滿租的優(yōu)異答卷。

　　目前該項目已被某互聯網巨頭整租。

　　中國硅谷北京中關村南端資管明珠 

　　流動的北京城,不變的創(chuàng)新地。

　　中關村,作為中國第一個國家級高新區(qū)、第一個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、第一個國家級人才特區(qū),是中國科技創(chuàng)新的一面旗幟。

　　時間的洪流滾滾向前,從昔日的電子一條街,到互聯網巨頭、科技新貴鱗次櫛比,中關村歷久彌新,在創(chuàng)新的河流中溯游跳躍,不斷面向全球,奔向世界,致力于打造全球科技創(chuàng)新高地。

　　據科技部數據統計,2019年,中關村的獨角獸企業(yè)占據了全國的40.59%,而作為創(chuàng)新經濟發(fā)展代表的獨角獸企業(yè)聚集地,中關村,擁有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)良好的生態(tài)環(huán)境。這也從側面反映了中關村片區(qū)的價值。

　　可以說,中關村的產業(yè)升級,是從根上促進了該區(qū)域辦公市場的飛躍發(fā)展。

　　然而,原有的大量傳統辦公項目隨著時間的變遷從設計理念、業(yè)態(tài)分布、產品配置、服務品質、智慧化體驗等眾多方面都已無法滿足當下企業(yè)的辦公需求。因此,存量改造是中關村亟需解決的問題,也是改善、提升中關村辦公市場的核心方式。

　　Distrii辦伴韋伯時代辦公空間就是這樣一個典型的存量改造促進辦公升級的項目 。

　　韋伯時代中心位于中關村南大街,周邊坐落有國家圖書館、中國人民大學、中央民族大學、北京理工大學、農業(yè)科學院等多所重量級文化教育單位,文化、教育、高精科研氛圍濃郁,得天獨厚的產業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢為韋伯時代沉淀了極強的辦公集能優(yōu)勢。

　　該項目位于韋伯時代中心C座北樓,是一個7000平米的準獨棟項目,涵蓋樓層B1-F5,共計6層。雖然擁有得天獨厚的集能優(yōu)勢,但是因建筑陳舊、功能單一等原因,已經閑置多年,一直處于拆除后的毛坯狀態(tài),是典型的存量物業(yè)。

　　Distrii辦伴通過“市場定位、項目設計、工程改造、IT改造、招商運營、管理維護”等全流程資產管理服務,耗時百天左右,讓該項目從內到外,煥然重生,將其打造成舒適、智慧、共享兼具私密的多功能辦公空間。

　　未來辦公的探路者

　　改造前,該樓的外立面并不凸顯,且隨著時間的侵蝕和剝落,外觀日漸老舊、殘破,與建筑本身的結構和內部空間功能、業(yè)態(tài)等都亟待重塑。

　　Distrii辦伴通過引進智慧辦公理念,在原建筑立面基礎上,對項目外立面進行整體改造升級;內部空間業(yè)態(tài)和功能上,通過規(guī)劃帶有標志性綠植墻、超級前臺、辦伴特有的咖啡吧、智慧路演區(qū)、移動會員區(qū)、獨立精裝辦公區(qū)、定制辦公區(qū)等,功能完善,產品豐富,交融明動,渾然一體;同時引進辦伴特有的智能辦公系統和智慧樓宇系統如智能通行、智能燈光、智能視頻會議系統等,讓辦公更高效、便捷、舒適,同時讓樓宇管理更加智慧。

　　建筑煥新,外立面升級。該項目原建筑立面整體呈方形,視覺以及線條單調,缺乏標志性和層次感,且出入口較淺,缺乏縱深和空間感。Distrii辦伴切合原建筑立面方形石材元素,采用黑色金屬鋼板,加強框景深度,和墻面形成高差對比;同時,利用原建筑雨棚結構和鑲嵌窗戶特點,進行延伸,突出入口門頭,并配以獨特的標志燈景,與室內燈景相延續(xù),醒目而又具有縱深感。

　　此外,通過對約2000㎡的外立面石材以及局部建筑玻璃進行煥新,加上臺階、坡道、綠化、路緣石等布局,使得建筑整體的科技感、立體感、線條美得到淋漓盡致的展現。

　　業(yè)態(tài)煥新,空間功能優(yōu)化。在內部功能業(yè)態(tài)分布上,擺脫了傳統寫字樓單一的布局,將不同的業(yè)態(tài)進行重組、再規(guī)劃,充分利用每個空間的同時,也加強了各個區(qū)域彼此間的融合與互動性。最直觀的體現莫過于規(guī)劃了下沉樓梯,打通了地上一層與地下空間;在地下改造過程中,利用原有空調機房合并暖通設備,減少機房占用面等。

　　功能分區(qū)上也對應了Distrii辦伴不同的空間產品。目前,B1層是移動工位與配套服務區(qū),涵蓋了洽談區(qū)、會議室、咖啡區(qū)以及休息區(qū),空間整體商務又不失溫度,靈動而輕松;一層則是超級前臺,方便商務接待等,為入駐企業(yè)提供“管家式”的全方位服務;2層是辦伴的2.0獨立精裝產品以及3.0超能辦公室,分別為1-20人小戶型和20人以上戶型,其中超能辦公室配備獨立老板間、會客室和Distrii辦伴自主研發(fā)的革新產品——IT BOX;3-5層,均為辦伴的4.0定制產品,按照企業(yè)需求,提供一站式軟裝、硬裝定制服務,適合100人以上的中大型企業(yè)使用。

　　可以看到,韋伯時代空間為辦公人群提供的是企業(yè)全生命周期的辦公產品和服務,不同階段的企業(yè)都能在這里找到適合自己的空間。

　　智慧煥新,智能化升級。智慧與科技的應用也是煥新升級的核心一環(huán)。Distrii辦伴在韋伯時代打造了一個全場景系統,包含了智能通行管理解決方案、無感知人臉采集分析系統、超級會議管理系統、智能集控系統、智能能耗管理等,通過客戶端App打造線上線下一體化的智慧辦公解決方案。

　　比如,通行上應用最新智能人臉識別PAD匹配速通閘機,0.3秒快速通過道閘,讓通行更快捷;樓宇內應用監(jiān)測管理系統,進行管理以及分析傳感設備數據,實時監(jiān)測空間溫濕度、二氧化碳濃度等,保障租戶健康安全;多端可無縫融合的會議系統,實現無線投屏、內容共享、屏幕觸摸、手寫等多項跨區(qū)域協作功能,提供了智能又高效的辦公溝通體驗。

　　整體來說,項目綠色、智能交融,更具生態(tài)感和科技感;區(qū)域之間融合、交流、共享,增加項目互動性;同時注入城市思維,每一面都是不同的風景。從內到外,從傳統到智能,Distrii辦伴韋伯時代煥然重生。

　　成功升級后的韋伯時代空間儼然已成了中關村新一代辦公空間的代表 。

　　整體定制開業(yè)即滿租。縱觀整個中關村區(qū)域,韋伯時代項目并不是Distrii辦伴在這里落下的第一個智慧辦公空間,在它之前Distrii辦伴就已經成功打造了上地NEO空間、天使大廈空間、悅萊大廈空間以及天作國際大廈空間等多個項目,既有大客戶定制也有靈活辦公業(yè)態(tài),出租率一直穩(wěn)定95%以上。

　　可以說對于中關村整體市場的把控和項目的操盤,無論是大客戶定制還是靈活辦公的精細化運營,Distrii辦伴,駕輕就熟。

　　盡管如此,在韋伯時代項目上,Distrii辦伴并沒有輕易地把已有的成功經驗迫切照搬到這個新項目上,而是從頭梳理當下的市場環(huán)境,調研周邊競品,分析目標客戶及需求。

　　在大量而系統的數據基礎上,反復研究周邊客群及需求,基于客戶畫像的兩極現象:一面是互聯網等巨頭林立出現的大規(guī)模辦公擴張需求;另一面是該區(qū)域密布的雨后春筍般快速成長的中小型新興企業(yè)。

　　Distrii辦伴創(chuàng)新大膽地制定了雙軌并行的招運策略:整體定制+按樓層及產品階梯式招商并行。Distrii辦伴通過韋伯項目推介會、開業(yè)開放日等一系列精準動作,為韋伯項目和整個區(qū)域累計了大量而需求多樣化的客戶資源。

　　在招商過程中,Distrii辦伴快速組建復合型客戶服務團隊,從招商、設計、工程建造等,從第一次對接,到最后一次驗收,每一次商務談判,Distrii辦伴都能快速敏捷捕捉到客戶的需求,進行高效閉環(huán)式優(yōu)化、落地。

　　因此,對Distrii辦伴而言,每一個辦公需求的精準捕捉和落地都是對整個團隊綜合能力的檢驗;客戶所屬行業(yè)特質、部門架構、公司文化、辦公習慣等每一個角度,都是能精準滿足對方需求的立足點。

　　最終,該項目憑借著已有的優(yōu)異品牌口碑和項目質量以及招商、服務能力實現了整體定制,開業(yè)即滿租。

　　觸電資本,與資管時代共振

　　其實對Distrii辦伴而言,該項目的意義不僅在于舊樓的成功翻新,更在于服務資管模式的又一次成功實踐。

　　2019年5月21日,Distrii辦伴首次攜手目前國內規(guī)模最大的專注于困境資產投資的特殊機遇投資基金之一鼎一投資,就該項目以服務資管模式簽署合作協議,旨在打造中關村南大街的服務資管標桿。

　　Distrii辦伴在此次合作中不僅深度參與“管”的環(huán)節(jié),還將獲取資產升值后的退出收益。這意味著,辦伴進一步參與到了資產管理“投、融、管、退”的閉環(huán)式全鏈條中,也預示著從新辦公到新資管,辦伴在不斷進階、蛻變。

　　據評估,改造完成后,該項目租金溢價在50%以上,是辦伴全流程服務資管模式下的成功標的。

　　因此,韋伯時代空間煥新完成,不僅能夠滿足1000人的智慧辦公需求,為中關村產業(yè)升級搭建一個更加面向未來的價值輸出地;同時,也為資產管理樹立了一個新的范本。

　　其實,新辦公在國內發(fā)展五年之后,與資產管理掛鉤已經是必然的趨勢。資管的邏輯是讓資產方與運營方形成更深的綁定,是更有利的共贏模式。

　　資管也在城市更新的過程中發(fā)揮重要作用,被認為是點石成金、變廢為寶的城市更新之手。

　　而隨著"城市增長主義"終結,中國的城市進入到了存量時代,未來城市更新成為規(guī)劃的主要領域。

　　特別是當下,受新冠疫情影響,從C端個體到B端企業(yè)都積極關注健康與安全,也引起了城市中老舊小區(qū)、寫字樓以及其他建筑新一輪的更新需求;未來,這種更新需求只會越來越烈。

　　從這個角度來講,Distrii辦伴韋伯時代項目再次主動夯實服務資管能力,在接下來轟轟烈烈的城市更新時代,擁有更強的主動權。

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